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最近学长发现好多客户朋友在办理抵押贷款时，由于流水不足的原因不能选择一些好的低利率的抵押产品。导致在办理抵押贷款时的成本增高。而且学长还发现有些客户根本就不重视流水的规划，对流水的认知还仅仅停留在每个月的打卡工资的层面。如果你的房子、职业等已经固定的前提下，拓宽抵押产品选择面的关键因素是：流水。而且只要你想按揭贷款买房，规划好流水同样对按揭贷款也很有帮助。
所以本次就和大家好好聊一下如何在按揭贷款，抵押贷款之前做好流水规划！
1.流水规划的目标
流水规划的目的很简单：就是把抵押贷款、按揭贷款成功的批下来。所以我们要根据抵押贷款和按揭贷款的流水要求来计算我们需要准备流水的目标。
1.假如你是上班人士，想做300W抵押贷款，那么流水改如何准备呢？
假设基准利率上浮30%，20年期，每月月供就是：22000。基本上银行好的产品都需要流水两倍覆盖月供，所以你至少得准备5万的流水，这就是流水准备的目标。
2.假如你是上班人士，想买一套1000万的房子，流水应该准备多少？
假设你可以借6.5成贷款，基准利率，30年，那么每个月的月供就是：34497。按照两倍覆盖的逻辑，银行认可的流水至少是：68994。还要考虑到一些其他的负债，你至少得准备8W左右的流水。
所以在做抵押贷款、按揭贷款之前一定要先把能降低负债降下来！因为你有其他的负债每多1W，你就要多准备2W的流水。抵押贷款、按揭贷款之前一定要规划好。
2.流水规划的逻辑
模拟现实+表面合规性
流水规划的最大逻辑就是：模拟现实+表面合规性
1.模拟现实：流水规划要符合现实中的逻辑，简单说就是看起来是我们现实生活中的操作。
2.表面合规性：在综合评估风险可控的前提下，之所以模拟现实（再怎么模拟也是假的）有用，是因为银行看的是表面合规性。
信贷员和审批人员按照操作规范来看流水是没有问题的，确切的说是表面上看起来符合产品审批政策。
为什么说是在综合评估风险可控的前提下？
说一点大家就懂了，同样一家银行，如果你做信用贷，规划出来的流水是完全没用的；
如果你做抵押贷，规划出来的流水怎么突然就有用了呢？原因就是有了抵押物，增加了一个让银行评估综合风险可控的重要砝码。
所以流水规划的逻辑是：1、综合风险可控是前提；2、“表面合规性”是流水规划有用背后的原因；3、“模拟现实”是流水规划更好的支撑“表面合规性”而使用的操作逻辑。
知其所以然，可以让我们更加从容的做好贷款这件事。
3.银行认可什么样的流水？
通过研究上海北京等十几家银行的抵押贷款产品，目前银行认可的流水可以分为以下五类：
a、税后打卡工资流水
b、租金流水
c、其他固定收入流水
d、对公进账流水
e、对私进账流水
其实不同银行对流水的认定范围是不一样的，从有效性上来看：a>b>c。比如对于上班人士，有些银行只认a，有些认a、b；有些认a、b、c。所以根据这个有效性，我们可以把流水进行一个五级分类。
一级流水：税后打卡工资流水；
1、固定日期转入（遇节假日提前）；
2、正常的税后工资因为缴金、缴税的原因，基本都是精确到分的。
3、备注都会显示：工资或者代发工资。
4、转账方是公司，或者看不到转账方；
二级流水：租金流水；
1、要有租赁合同；
2、要有租赁合同规定的租金流水；
3、流水日期要相对固定，在合同约定日期三日内，最好都在合同约定的哪天。
三级流水：其他固定收入流水
其他固定收入流水一般要符合以下特点：
1、固定日期（遇节假日提前）转入；
2、避税工资一般是公司财务的私人账号来发这个钱。补贴、报销等情况是公司账号的形式发放；
3、一般没有备注，有些人说要备注工资，这是不符合逻辑的。
其他固定收入流水一般包含：补贴、避税工资、报销等，不同职业会有差异。
四级流水：对公进账流水
这个不用多说，公司与公司账户之间的互转。
五级流水：对私进账流水
1、进账要看起来像业务收入。
2、避免即进即出；
3、避免自己和配偶互转；
以上就是银行能够认可的流水以及粗略的标准。大家既然知道了银行认可什么样的流水，那接下来给大家讲讲流水规划的具体操作方式。
4.流水规划的具体操作
根据前面提到的流水规划的逻辑，我们可以更好进行流水规划的具体操作。接下来给大家讲讲各级的流水应该如何准备。
一、一级流水如何准备？
针对上班族，一般都有税后打卡工资，所以就不用准备了。相反在准备一份的话就不符合逻辑了。但不排除有些公司就是没有打卡工资，或者你是自由职业，也没有打卡工资。这个时候就需要准备一份了。
为了达到一级流水准备的标准，需要做两件事：
1、准备一个不显示交易对手的银行卡；
流水准备的正确姿势应该是：一、二、三、四、五级流水综合的规划，这是个系统工程，我们要靠一个系统来更有效的进行流水规划，对抗风险。
现在地球人都知道的是用中信卡，但问题是你知道了，银行的人也知道了，然后离风控规则调整也就不远了，然后就不符合表面合规性的要求了。
如果你要准备一级流水，可能还不得不去办个中信卡。
但是呢，做这件事的时候得提前知道这么做可能面临的问题，那么就不能把宝全部压在一级流水准备上，避免到时功亏一篑。
2、每个月固定日期（遇节假日提前）往里转账，转账的时候备注：工资或代发工资。
二、二级流水如何准备？
一般情况下租金都是付三押一，那自己要计算好日期，假设租赁合同规定的租赁日期是从1月1日到12月31日，规定的付款日期是每3个月前面那个月的15日。那第一笔钱就是1月前一个月的15号，第二笔3月15号，以此类推。可以有3日的宽限期，毕竟交租金也没有很准时的。
这种就通过租房人的个人卡固定转到你名下的借记卡就行了，转账备注一下：租金。
注意：个别的银行是要求租金不超过个人税后打卡工资的，超过就不认可了。
三、三级流水如何准备？
其他固定收入要考虑到自己的职业特点。如果你在一些中小企业，解释为避税工资是合理的；如果你在一些500强企业，说避税工资还靠谱吗？500强谁敢避税呢，这个时候说成是公司补贴（以报销形式发放）就更加靠谱了。
所以我们要结合自己的职业特点来规划三级流水，要能做到合理的解释清楚。
以避税收入为例，来看三级流水如何准备。
在现实中有这么一种情况，一个人月收入3万，但这样税收太多，有些公司会帮助员工避税，1万打卡工资，2万转账给员工，或者2万打卡工资，1万转账给员工。
这块流水准备的办法：
方法一：
办一个不显示交易对手的银行卡，然后每个月工资发放日转账到这个银行卡里。
这个方法有一个风险，前面已经提示了，就是等你准备好了银行可能不认中信的流水了，就很麻烦，不建议采取这种方法。所以还有方法二。
方法二：
也可以个人卡转账到你的卡里面，但转账人要保持不变，在这里转账人扮演的是公司财务的角色。
很多人可能会问，为什么不备注工资？
这种工资发放方式实际上是公司在帮你避税，如果备注为工资，万一碰到税务稽核，就是一个问题点。
所以正常的公司，这种都不会备注工资的。没有备注，将来就有更多可以解释的弹性，一旦备注了，就失去了解释的弹性。
四、四级流水如何准备？
没什么好准备的，对公多少就是多少。
五、五级流水如何准备？（私营业主重点关注）
五级流水是无规律流水，那可以比较随意的往里转钱，不要夫妻互转或者即进即出就行。一般情况下，夫妻的五级流水，银行是一起认定的。很多人可能会认为五级流水没什么用，那就大错特错了。
事实上，五级流水是非常有用的。因为现在市场上大部分产品都是经营抵押贷，上班人士也要注册或购买公司操作，需要提前准备其实就是五级流水。
抵押贷款对私营业主的流水有三种认定方法：
1、年流水覆盖贷款额的1到3倍；
也就是说，如果你需要借500万抵押贷款，那你的年流水需要500万到1500万。
2、核定月收入两倍覆盖月还款；
私营业主的核定月收入=年进账流水*股份*行业利润率/12。行业利润率每家银行测算不一致，一般都是大于10%，我们做准备的时候就用10%。假设你年进账流水为500万，股份50%。那么核定月收入=500万*50%*10%/12=2万
如果你作为一位私营业主，要准备6万的核定月收入，股份是50%，那就需要有1500万的年流水。
3、部分银行以结息衡量私营业主的收入
结息反映的是多大的资金量在账户中留存的时间，有条件可以保持账户一定的资金留存量，或者做一些定存，以提升结息。所以，作为一位私营业主，五级流水是你准备流水的主战场，如果有条件，一年应该准备一千万以上的流水。
当然私营业主也可以立体的进行一、二、三、四、五级流水的综合规划，有些银行也认私营业主的一级流水和三级流水。
以上就是流水规划的一些干货，提醒大家一点，流水规划最好是提前半年到一年，所以当你有预期需求的时候，一定要提前规划好流水。或者可以和学长联系，学长会根据我们自己的流水规划管理工具帮您提前做好流水规划，让您在清晰的得到一份“模拟现实”的流水。
2020年已经过去了一半，贷款市场基本趋于稳定，最近学长也在给大家总结上海贷款市场优质的产品。差不多有20多款吧。既有抵押贷也有信用贷，学长会把这些优质的贷款产品详细整理出来供大家参考，希望能帮到有需求的朋友，敬请期待吧！
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